万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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