“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都(dōu)已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主(zhǔ)要资(zī)金来(lái)源来自(zì)新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个很明显的(de)分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最低水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我们看重的(de)一(yī)家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看(kàn)出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开始(shǐ)大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国(guó)央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的(de)预判(pàn)未(wèi)来(lái)市场，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块也实(shí形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比例(lì)如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家(jiā)居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了(le)这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字hé)水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓(cāng)的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的(de)物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成(chéng)为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内(nèi)做到(dào)到期(qī)之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字