5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dō雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁ng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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