万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(t塑料是不是绝缘体ào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng塑料是不是绝缘体)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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